اقتصاد زمین و مسکن
کلان‌مسئله اولی که در این مطلب بررسی می‌کنیم، «اقتصاد زمین و مسکن» است. وضعیت مطلوب این حوزه در اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران ترسیم شده است. طبق این اصل، «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای اقشار نیازمندتر، به‌ویژه روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.»
در پیش‌نویس اولیه این اصل، تأکید بر تأمین مسکن توسط دولت بود. اما با توجه به ملاحظاتی مبنی بر اینکه دولت نه امکانات کافی برای این امر دارد و نه وظیفه تصدی‌گری مستقیم، به پیشنهاد شهید بهشتی، واژه «زمینه» به متن نهایی افزوده شد. بدین ترتیب، وظیفه دولت، «فراهم آوردن زمینه خانه‌دار شدن» تعریف شد، نه تصدی‌گری کامل و نه رهاسازی کامل بازار مسکن به مکانیزم عرضه و تقاضا.
سه مؤلفه کلیدی زمینه‌سازی دولت در حوزه اقتصاد زمین و مسکن عبارت‌اند از:
- تأمین زمین
- تأمین تأسیسات و خدمات زیربنایی و روبنایی
- ارائه تسهیلات مالی
یعنی اگر به افراد زمینی همراه با زیرساخت‌ها و خدمات ارائه شود و تسهیلات مناسبی نیز فراهم گردد، دیگر مردم می‌توانند خود اقدام به ساخت خانه کنند. بنابراین دولت در این میان نه تصدی‌گر است و نه کاملاً کنار کشیده.
نکته دوم این است که در اصل ۳۱، «داشتن مسکن» مدنظر قرار گرفته، نه صرفاً اجاره‌نشینی یا مسکن اجتماعی. همچنین تأکید بر «مسکن متناسب با نیاز» است، نه هر سرپناهی.
این سه نکته مهم از اصل ۳۱ قابل استنباط‌اند.
اولین نهاد سازندگی پس از انقلاب، حساب ۱۰۰ امام بود که در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸، تنها دو ماه پس از پیروزی انقلاب تأسیس شد. در مقدمه تأسیس این نهاد آمده: «در رژیم منفور پهلوی، مسئله مسکن یکی از مصیبت‌بارترین مشکلات اجتماعی مردم ما بود.» متأسفانه، امروز نیز شرایط به نوعی به وضعیت قبل بازگشته است و پس از دهه ۷۰، شاهد نوعی عقب‌گرد هستیم.
امام خمینی در این زمینه می‌فرمایند: «مشکل زمین باید حل شود و همه بندگان محروم خدا باید از این موهبت الهی بهره‌مند شوند و در این طرح به‌هیچ‌وجه نباید پولی بابت خرید زمین پرداخت شود.» این یعنی نگاه ایشان به زمین، نه به‌عنوان یک کالای سوداگرانه بلکه یک حق عام است که باید به‌صورت رایگان در اختیار مردم قرار گیرد تا عرضه افزایش یابد.
در مقابل، نگاه اقتصادی مرسوم این است که چون منابع محدود و نیازها نامحدودند، باید منابع را مدیریت کرد. بنابراین، آگاهانه یا ناخودآگاه، عرضه زمین را کاهش می‌دهند، برای شهرها حریم تعریف می‌کنند تا زمین کمیاب شود، و از این رهگذر، امکان خرید و فروش و سرمایه‌گذاری فراهم گردد. در این مدل، زمین تبدیل به کالایی سودآور می‌شود که سرمایه‌گذاران، بانک‌ها و شرکت‌های بزرگ به آن جذب می‌شوند و بازار مسکن به بازاری پویا و سودآور بدل می‌گردد.
مقام معظم رهبری نیز در سال ۱۳۷۰ در دیدار با قضات و هیئت‌های واگذاری زمین تأکید می‌کنند: «مسئله زمین یک مسئله درجه اول برای جمهوری اسلامی است.» ایشان زمین را مهم‌ترین ثروت طبیعی و کارآمدترین وسیله تولید و منبع برکت می‌دانند و هشدار می‌دهند که اگر زمین در اختیار ثروتمندان قرار گیرد، معیشت خانوارهای عادی را زیر سلطه خود درمی‌آورند و باعث فقر و محرومیت عمومی می‌شوند. بنابراین، باید در آینده برای جلوگیری از این وضعیت، طرح‌هایی در دستور کار قرار گیرد.
مروری بر تجارب جهانی در اقتصاد زمین – نمونه چین:
موفق‌ترین اصلاحات ارضی جهان در کشور چین رخ داد. تا سال ۱۹۴۹، نظام فئودالی بر چین حاکم بود؛ حدود ۷۰٪ زمین‌ها در اختیار ۱۰٪ از جمعیت بود و دهقانان که عمدتاً رعیت بودند، باید سهم اربابان را پرداخت می‌کردند. در قحطی سال ۱۹۴۲، بیش از ۳ میلیون نفر قربانی شدند. با روی کار آمدن نظام کمونیستی، زمین‌ها از ۲ میلیون زمیندار گرفته و بین ۳۰۰ میلیون دهقان بی‌زمین توزیع شد. بسیاری از زمینداران نیز اعدام یا تبعید شدند. در نتیجه، نظام فئودالی برچیده شد، تولید کشاورزی ۱۵٪ افزایش یافت و حمایت مردم از حزب کمونیست نیز بیشتر شد.
اما در مرحله دوم، دولت مالکیت خصوصی را لغو کرد و زمین را به‌صورت اشتراکی در اختیار گروه‌ها قرار داد. با اجرای سیاست‌های برابر دستمزدی و غذاخوری‌های جمعی، انگیزه‌های فردی کاهش یافت، سوءمدیریت رخ داد، تولید غلات ۳۰٪ افت کرد و قحطی‌هایی بین ۳۰ تا ۴۵ میلیون نفر قربانی گرفتند. به همین دلیل، خانواده‌های روستایی در اقدامی مخفی، زمین را بین خود تقسیم کردند و آن را بهره‌برداری خانوادگی کردند. این طرح ابتدا توسط استاندار حمایت شد و سپس با حمایت دنگ شیائوپینگ به رسمیت شناخته شد. در سال ۱۹۸۲، سیستم مسئولیت خانوادگی در چین قانونی شد. تا سال ۱۹۸۴، حدود ۹۸٪ زمین‌های کشاورزی چین به این سیستم واگذار شد.
نتایج:
- تولید غلات از ۳۵۰ به ۴۷۰ میلیون تن افزایش یافت
- ۲۰۰ میلیون نفر از فقر مطلق خارج شدند
- چین با داشتن ۱۰٪ اراضی کشاورزی جهان، ۲۰٪ غذای جهان را تأمین می‌کند
نکته جالب اینجاست که میانگین اراضی زراعی چین ۳۳۰۰ متر (تقریباً یک‌سوم هکتار) است. با اینکه متخصصان کشاورزی آمریکایی این مقدار زمین را ناکارآمد می‌دانند، چین توانسته با بهره‌وری بالا، امنیت غذایی خود و بخشی از جهان را تأمین کند.
بررسی تجربه ایران در اقتصاد زمین:
در لایحه قانونی واگذاری زمین به کشاورزان مصوب ۸ اسفند ۱۳۵۸، مشابه الگوی موفق چین آمده که زمین‌های بزرگ متعلق به زمینداران باید گرفته شده و به کشاورزان فاقد زمین واگذار شود. ملاک زمین بزرگ نیز ۳ برابر زمین مورد نیاز عرفی برای تأمین معیشت یک خانواده کشاورز تعیین شده بود. در این لایحه، خرید و فروش زمین ممنوع اعلام شد و الگوی واگذاری به شکل مشارکتی و تعاونی پیشنهاد شد. اما با شروع جنگ تحمیلی و برخی مخالفت‌ها، این لایحه اجرا نشد و تا به امروز نیز معطل مانده است.
جمع‌بندی:
در نظام مسائل حوزه مسکن و شهرسازی، یکی از مسائل اساسی «اقتصاد زمین و مسکن» است. باید روشن شود که آیا زمین باید به‌صورت کالایی سوداگرانه وارد بازار شود یا خیر؟ آیا دولت باید تصدی‌گری کند یا صرفاً زمینه‌سازی کند؟ آیا باید زمین را به‌عنوان کالایی غیراقتصادی خارج از نظام عرضه و تقاضا نگاه کرد یا در مسیر تولید اقتصادی قرار داد؟
در بخش دوم، به پرسش دیگری پاسخ داده می‌شود:
آیا زمین واقعاً کالایی محدود است یا محدودیت آن ناشی از تصمیمات مدیریتی است؟
طبق سرشماری سال ۱۳۹۵، ایران دارای حدود ۲۴ میلیون خانوار است و مساحت آن ۱٬۶۴۸٬۰۰۰ کیلومتر مربع. طبق استانداردهای شورای عالی شهرسازی، اگر برای هر خانواده ۱۰۰ متر فضای مسکونی در نظر بگیریم و بالاترین سرانه خدمات را لحاظ کنیم، فقط ۲٪ از مساحت کشور نیاز است. در حالی که در حال حاضر، کل محدوده‌های شهری، کمتر از نیم درصد مساحت کشور را تشکیل می‌دهند.
بر اساس نقشه‌های آمایش سرزمین (ابلاغی ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰)، فقط ۱۵٪ از مساحت کشور اولویت جمعیت‌پذیری دارند.
یعنی ما ظرفیت تأمین مسکن برای بیش از یک میلیارد نفر را در همین نقاط داریم. حتی اگر جمعیت کشور بسیار افزایش یابد، می‌توان به مناطق فاقد اولویت یا کم‌اولویت نیز رجوع کرد. بنابراین، از نظر فیزیکی و جغرافیایی، محدودیت جدی وجود ندارد.
اما اگر بدون کنترل تقاضای سوداگرانه، محدوده‌های شهری را افزایش دهیم، نه تنها ۱۵٪ بلکه کل کشور هم کفاف نخواهد داد. بنابراین باید هم‌زمان با باز کردن محدودیت عرضه، تقاضای سوداگرانه را کنترل کرد. یکی از راهکارهای مؤثر، وضع مالیات بر ارزش زمین (Land Value Tax – LVT) است؛ همان‌گونه که در برخی کشورهای اروپایی، داشتن زمین‌های بلااستفاده هزینه‌بر است و مانع سوداگری می‌شود.
در غیر این صورت، زمین همچنان به عنوان محل حبس سرمایه باقی خواهد ماند، سرمایه‌ای که باید به جای زمین، به تولید وارد شود.
بدون دیدگاه